Имоти, цени и прогнози – Варна / България

Само за 2-3 г. градът загуби заради лошото си управление, колосална корупция на местно ниво, поради източване на икономиката му от страна на централното правителство, не само своя вид на проспериращ на фона на общото положение в страната, но и своята чисто визуална привлекателност. 

Отливът на пари в момента и визията за бъдещето му са силно осезателни и въпреки това Варна има и минусите и плюсовете, ако съумеете да ги видите.  Негативен показател за цените на имотите е едно решение на м.с. още от време на управлението на Симеон Сакскобургготски, с което всички големи компании са принудени да преместят своята регистрация в столицата. Това създава вакум откъм добре платени служители, защото макар централите на някой компании все още да са в града, то разкриването на офиси в столицата, за сметка на Варна бе неминуемо, както и разкриването на добре платени работни места заедно с тях, за сметка на града. За разлика от 90 те години когато, градът бе водещ в работна заплата и ниска безработица (под 4% до 1998г.), ударите върху местния бизнес след 2000 г. от страна на местната администрация се състезават с източване на градската хазна в посока към столицата. Въпреки това, между 2001 и 2005 г. градът отново бе водещ, ако не вече по стандарт на живот, поне като привлекателно място за живеене. В 2007 г. според класация Варна все още е най-добрият град за живеене в България, но наченките на кризата се забелязаха още в 2005 – 2006г., което напълно съвпада с решението на финансовият министър Милен Велчев от 2004 г. да измести насила най-големите данъкоплатци от Варна и да ги регистрира в София. Решението на сегашният премиер Борисов да превърне Варна в село също е силно негативно. Бяха отрязани всички проекти на национално ниво за Варна, като пироните в плановете са категоричните откази на софийското правителство да стои магистрали от и към града и твърдото решение правителството да продължава да смуче финансови ресурси, но да не даде и лев обратно, с цел преднамерено да изолира Варна от останала част на страната.   Минус е занемареното от правителството и концесионера си летище на града, което от години загуби съревнованието с летище Бургас.  Минус е и пристанището което още в 90 – те г. загуби някой съревнования в Бургас в чието пристанище се наляха колосални държавни финансови средства още в 90-те г. докато на това въвВарна. Констанца в която Румъния наля също сериозни средства и не малка част от европейските товари за Черно море. Стотици хиляди левове годишно губи община Варна и от предоставяне на помещения на държавни институции, без да им се взема наем. 31 имота общинска собственост са дадени на държавата за безвъзмездно ползване.  Към това може да добавим и личната глупост на сменилия за 23 г. всички възможни партии варненски кмет Кирил Йорданов, който в 2005 г. вкара забрани удрящи силно работните места в града, туристическия бизнес, както и паричните потоци насочени към Варна, с няколко свои забрани, а именно – Забрана през лятото заведенията да имат жива музика след 24 часа. Забрана, откритите нощни клубове и дискотеки да работят след 4 часа сутринта. Забраната да има денонощно работещи заведения в града.  Всичко това горе и особено забраните на кмета на Варна доведоха до това за което предупредих още в 2005 г., а именно, намаление на работните места и паричния поток във и към града. Докато в 90 те години и между 2001 и 2005 г. градът бе силно предпочитано място за забавление и купони и привличаше стотици хиляди туристи от страната през летния сезон със своите заведения, ресторанти, дискотеки и барове, то още след 2005 г. се забеляза драстичен спад в туристическия поток съставен от млади и идващи да харчат парите си туристи. Нощния живот във Варна е започвал особено летните месеци винаги късно, след 11, дори след 12 часа, а кметът с един удар го ликвидира като лиши бизнеса, гражданите, наемодателите и хотелите във Варна от стотици милиони лева приходи. Тези от вас които са идвали във Варна до 2005 г. и са се разхождали вечер сигурно са забелязали, че пред централния вход на Морска градина, най-голямото стълпотворение през денонощието бе именно в 12 часа вечерта, по причина, че докато една част от по-възрастните или желаещи спокойствие туристи и граждани се изнасяше нагоре, след като, се е разходила и вечеряла на крайбрежната алея, друга млада и не по-малко платежоспособна група от десетки хиляди, се впускаше надолу към крайбрежната алея, за да се отдаде на нощен живот и харчене на пари до 6-7-8 часа сутринта. Кметът на града - Кирил Йорданов, с един удар не само лиши гражданите и бизнеса от приходите оставяни от тези хора, но и обрече самите туристи на скука, пращайки ги в леглата в часовете в които те излизаха за да разтоварят портфейлите си. Варна се превърна в тих пенсионерски град и очаквано туристите се насочиха на юг, търсейки силни усещания, забавление и отнасяйки парите си. Нощният живот, кипял до зори в десетките и стотици заведения и дискотеки по крайбрежната алея, изчезна само с една кметска заповед. Разликата между лятото на 2005 и 2006 г. бе вече драстична, а какво да кажем със започване на кризата след есента на 2007г.? Липсата на работещи заведения, ресторанти и кафенета опразва и централните части в разгара на туристическия сезон като води до милиони левове загуба за икономиката на града. Самата идея, че Варна е град за почиващи (почиващите предимно са пенсионери и семейства с деца, които не харчат и лев над бюджета си), а не за хора търсещи забавление, море и силни усещания очаквано донесе и финансова катастрофа не по-малка от пукването на балона с имотите в края на 2007 г. Развлекателния бизнес в града, създаван почти 20 г. рухна само за две година-две между 2005 и 2007 лишавайки града от свежи и редовни приходи. И ако реално се замислите – кой почиващ искащ спокойствие и тишина би дошъл в градска среда и на градски плаж във Варна, вместо да се гмурне в зеления оазис на Камчия – чистите огромни плажове на юг от Варна, в някое малко градче на юг, или някой от тихите и крайни хотели по морските курорти? А кой искаш да се забавлява човек с пари би дошъл във Варна при условие, че дори малкото останали нощни клубове лятото затварят точно когато ще му стане най-интересно и в разгара на неговото харчене? Градът до 2005 г. бе съчетание и от двете, като търсещите тишина все още я намираха в тихите улички нощем, а търсещите купон и харчещите парите си туристи намираха това за което са дошли. Днес дори на пенсионираните туристи им е скучно по пустите улици. Кметът не само реши да ограничава туристическия бизнес, но и забрани не една прояви като музикални фестивали и концерти във Варна и въпреки, че сам е изявен още от времето на социализма хомосексуалист, забрани провеждане на гей парад в града, под претекст за висок морал лишавайки Варна и от тези скромни пари, които братството му би наляло в икономика.  Минус за Варна е още и предаването на цялата алея в ръцете на един концесионер, който не само не умее да стопанисва добре собствените си обекти, но така качи наемите на заведенията които лятото се разполагаха по алеята, че болшинството собственици на заведения в момента отказват да се занимават с бизнес по брега, оставяйки километри от алеята пусти, занемарени, почти без заведения и с порутени, изоставени от концесионера сгради – за разлика от предните години, когато градът кипеше от живот и денем и нощем, а парите се изсипваха всяка нощ в джобовете на гражданите му.  Друг минус за Варна са – занемарената централна част - Варна в плен на талибаните – 2012 г., която въпреки милионите хвърляни за нея всяка, е разкъртена, грозна, със счупени плочки и дупки по улиците. Минус още е – събарянето на исторически за града, знакови. Минус е изсичането на зелените пояси по улиците (дърветата които засенчваха лятото тротоарите на бившият най-зелен и чист град в България). Минус е и започналото вече разрушаване повече от половината на Морската градина, която вече разгледах в публикацията си - Имот край морето във Варна.  Правенето на други видове бизнес във Варна също е силно негативно за цените на имотите от няколко години. За разлика от 90 те години когато градът бе притегателна бизнес дестинация за не малко прохождащи производствени и търговски компании в момента положението е коренно различно.  Според проучване на Института за пазарна икономика /ИПИ/, администрацията е основна пречка за правене на бизнес във Варна. Институтът за пазарна икономика е направил изследването на база на нивата на местните данъци и такси, заетостта, работните заплати, инвестициите и образованието на заетите. Оценявани са още нивата на корупция, електронното управление, разрешителните за строеж и регистрите на собственост. В изследването морската столица заема 10-то място. Тя има много лоши показатели в частта, в която администрацията може да съдейства или да пречи на бизнеса. Варна е 10-та не заради а въпреки администрацията. От 28-града тя е на 20-то място по електронно управление. По време, разход и информираност за това как се получава разрешително за строеж морската столица е на 26-та позиция! Докато в София само 12% от анкетираните са заявили, че срещат трудности при получаването на разрешително, а процедурата отнема 21 дни, то във Варна 80% от запитаните са имали затруднения, а изваждането на документа им отнема средно над 150 дни. Във Варна данъкът върху недвижимите имоти за компаниите е сред един от най-високите в страната. Същото важи и за патентните данъци при търговия на дребно. Затрудненото кредитиране от страна на банките за бизнеса и гражданите на Варна също е не малък показател който притиска цените надолу. Кредит – според бизнеса много по-лесно се взема в столицата или някой от другите големи градове, отколкото тук.  Минус за цените на недвижими имоти е още и ограничаването на пешеходните зони в града. Там където са пускани автомобили цените падат, бизнеса и печалбите от него също намаляват което натиска и още цените на юг.

По моя преценка цените във Варна ще спадат до края на 2012 г., като, между октомври 2012 и април 2013 г. ще бъде достигнато дъното.   Ако вземем средна цена на жилище в града съпоставима приблизително с данните на НСИ, то спадът може да завлече цените на имотите и под сегашните нива до около 1000-900 лв. - € 450, след което ще има покачване. 

За скъпите апартаменти в Гръцката махала, около училище Кирил и Методи - улица Братя Миладинови, ВИНС и т.н. цените биха могли да слязат до € 950 м2., но предвид това, че в момента се колебаят около € 1200 – 1000 то дъното е вече сравнително близо, ако вече не сме и на него, а предстоящото покачване след него ще е минимум до € 1550. Дори преди месеци имаше в района сделки на цена € 866 м2 което според мен е и сигнал, че дори да не е достигнато дъното вече напипано от някой купувачи. Тези сделки обаче са по-скоро изключение и заради тяхната рядкост, едва ли би се отдало на всеки купувач да се договори на тази цена.

За най-скъпите имоти – тези в Морската градина въпреки, че спадът на цените от € 4677 до сегашните около € 1700-1800 е драстичен, той още не е приключил, като по мое мнение цените там ще се смъкнат до нивата на тези в квартал Чайка, нещо което бях писал април месец в "Имот край морето във Варна". Дори след април 2013 г. да има покачване за този район, то това ще е лебедовата му песен за момента, поне докато не се спусне до посочените нива от € 1000-850 преди отново да потеглят на север. Предвид и това, че цените в Морската градина са тръгнали от около € 440 в периода 1998-2000 г., преизчислено от долари, за този район и за запознатите с методите ми на изчисляване, това са посочените нива за дъна на пазара. 

Плюсове за град Варна са  историята, терена и местоположението му

Липсата на достатъчно строителни петна (освен в Морската градина) е позитивен сигнал който би предпазил от прекалено падане цените на имотите и нещо което ги задържа на сравнително по-високи нива от други градове (без София от последните 2 г.). Градът е гъсто застроен и въпреки рекордния дори за кризата строителен обем (Половината нови жилища са построени на морето), липсата на терени, ще си каже думата при следващото му възраждане, което е неминуемо като хилядолетната му история. Въпреки пораженията от последните няколко години и пукането на имотния балон, градът  винаги е бил притегателен център за инвестиции и сегашния опит за неговото превръщане в село, освен, че предизвиква единствено само още по-силна неприязън към централната власт, едва ли ще доведе до икономическото му пълно рухване - напротив, след всяко варварско нашествие (градът е превземан на няколко пъти, а един път сринат напълно и жителите ми избити - от български владетел) Варна се е възстановявала изключително бързо, независимо дали е включена в границите на България или не. Плюс за Варна е и че от промените насам се превърна в град номер 1 в страната по пране на пари. Почти всички канали за незаконна търговия минават, започват, или свършват във Варна. Вярно е, че периодът след 2003 г. когато след английските купувачи се появиха български добре облечени младежи от цялата страна разнасящи куфарчета с пари е история, но макар част от трафика на пари да се насочи на юг, то една не малка част от парите продължава да се излива към Варна.   Гражданите на Варна са не особено общителни и любезни на пръв поглед, но имат навика да не си врат носа в чуждия бизнес и личен живот, така, че с каквото и да се занимавате, каквито и странности да имате, едва ли някому бихне направили впечатление, стига да не пречите. В града има сравнително ниска престъпност, поне не такава която би застрашила живота и здравето ви, ако се занимават със законен бизнес. В случай, че не нагазите из бизнеса с наркотици, проституция, крадени коли и т.н. едва ли някой би ви притеснил за каквото и да е тъй като местния ъндърграунд почти винаги е бил държан под шапката и контрола на монопол, а и самия той се вълнува като повече от печелене на пари отколкото от излишно фукане. Дори по време на най-мътния период на натрупване на капитали в страната от 90 те години, във Варна закония бизнес не е бил притесняван. Нощно време по заведенията е безопасно, тъй като, никой не толерира махленски побоища, изнасилвания и т.н. и не е рядко явление да видите самотно красиво момиче полюляващо се от изпития алкохол да се прибира по малките часове, без придружител. Проблем бихте могли да имате с кражбите на коли - на нивата на столицата и с джебчийките циганки, за съжаление толерирани на места от местните РПУ - та. Проблем за несвикналите са и доста безпардонните местни шофьори, доста нахални в сравнение с тези които се движат в столицата и особено в някой по-малки градове. Въпреки опитите на кметът и общинската администрация да закрият ако могат нощния живот във Варна, то той не само не угасва, а дори макар и в по-прикрита форма преживява своя мини ренесанс, макар заведенията да се изместват вече от изтърбушената изоствена крайбрежна алея към вътрешността на града.  Като цяло за града може да кажем следното – Имал е минало, в момента и от няколко години няма настояще, но бъдещето му е сигурно предвид история в която нито татари, нито опожаряването му от Цар Калоян са успели да го ликвидират. Варна е и един от малкото български градове с положителен естествен прираст на населението, плюс навика му в години на възход да увеличава населението си с привлечени от вътрешността на страната жители. Все още е индустриален център макар и не такава степен както в 90 те години и опитите да го превърнат само в доставчик за сервитьори и камериерки за хотелските комплекси на столичните политици едва ли ще успеят.  В града или изнесени в чужбина дремят не малко капитали, които само очакват промяна на конюнктурата за да се налеят отново, макар и едва ли ще станем свидетели на безумния строителен бум от преди 5 години, а по-скоро капиталите ще намерят ново поприще.

Във Варна няма проблем който да не може да се реши максимум за 2 години. Въпрос е само на малко по-добро местно управление и малко повече мисъл за икономиката, бизнеса и просперитета на града. Въздухът винаги, дори в най-голямата криза и когато ги няма, ухае на пари. Ако мога с няколко думи да опиша състоянието на града, то то прилича на началото на 90 те, когато от разрухата на Лукановата зима, само за година потегли напред въпреки всички спънки.