Имоти, цени и прогнози - Chicago



Докато в някой от градовете които споменах, спадът приключва или скоро ще приключи, не така стоят по мое мнение, нещата в Чикаго. Чикаго е третият по големина с БВП в страната и четвъртият в света - 532 милиарда долара. Градът също е оценен като градът с като най-балансирана икономика в САЩ, поради високото си ниво на диверсификация. 



Въпреки това обаче, цените на имотите най-вероятно няма да отбележат дъно тази година, а тяхното дъно е по-далече в бъдещето. Ще започна първо с малките апартаменти. 



Апартаменти - малки

Въпреки, че цените са спаднали драстично в сравнение с върховете си и годините преди тях, мисля, че спадът още не е приключил, като най-близка точка на равновесие може да се търси около 80 000$. Според мен обаче, цените най-вероятно ще се смъкнат още, като ще потърсят дъно около 50-52 000$, а най-евтините жилища може да слязат дори до 20 000$ - Въпреки, че август 2012 г. може да отбележи някакво дъно на пазара, то вероятно следващите месеци тенденцията към понижение, ще продължи поне до юли месец 2013 г., или дори до август 2014 г. годината след която вероятно ще започне по-стабилно покачване на цените на този клас.



Апартаменти - големи

При по-големите апартаменти с 4 спални спадът може да продължи до 178 000$ или до 125 000$. Вероятно в по-отдалечени райони ще се появят и подобни големи жилища с цени от само 70 000$. Най-близката дата за дъно на пазара е юли 2013г., но е вероятно пазарът да продължи да пада или да се задържи на ниските си цени до 2014г., но като цяло за скъпи жилища според мен моментът не е подходящ, тъй като не виждам сигурна перспектива пред тях до средата на 2018 г.  При най-скъпитеапартаменти, с над 5 спални, тепърва според мен ще се развива още спад и то силен. 



Къщи - малки

Подобно е положението и с къщите. Докато тези от нисък клас и с 1 спалня ще спрат спада си в края на 2012 г. и след средата на 2013 г. ще отбележат покачване, то със скъпите къщи положението е подобно на това с големите апартаменти.  При тези с 1 спалня цените е вероятно да спаднат до 96 000$ или 56 000$ 



Къщи - големи

При тези с 4 спални, цените вероятно ще се стабилизират около 182 000$, но после вероятно ще се смъкнат поне до 130 000 $. Цените на скъпите имоти е вероятно да падат до 06.2017 г. и макар след 07.2013 да отбележат покачване то вероятно няма да е трайно, а после спадът ще продължи до 2017 г. 

Средната цена на жилище в момента в Чикаго е около 245 000 $. Средния наем е 1380 -1420 $. За по-малко от година наемите са се качили с 200 $, това се смята от доста за положителен знак, но аз си мисля, че причините са по-скоро други, а не растеж на местната икономика. Средната ипотека в Чикаго е $ 1.160 и въпреки, че за инвестиращи сега в жилищата лихвите са рекордно ниски – 3,8 за 15 г. кредит, или 4 % за 30 г., то не мисля, че пред цените там, все още предстои растеж. 



Повечето експерти вярват, пазарът на недвижими имоти удари дъното и че 2012 г. ще започне пътя на възстановяването. Не мисля така, поне не и за Чикаго. Безработицата там е все още прекалено висока, а разслоението в града много голямо. Това което прави впечатление за Чикаго е това, че градът е дом на много висшисти, но в същото време една не малка част от населението са с много ниска степен на образование. Същото разделение има и в доходите. Докато този град е дом на достатъчно доволно количество богати хора, то той е дом и на много бедни, като средния сегмент граждани е по-малък в сравнение с други градове в САЩ. Въпреки, че Чикаго е дом за много богати граждани, не бива да се забравя, че те вече са притежатели на жилища, а не толкова потенциални купувачи. Според данни на правителството на САЩ, средната заплата в Чикаго е $ 37 658 $, а средния доход на домакинствата 41 015 $. Сравнително ниските проценти на бели и азиатци, от само 44% за двете общности, също е леко тревожен.  

Собствени домове притежават 48,5 %, но от тях 46 % имат отрицателен собствен капитал. Свободните жилища в града официално са 12,9% според статистиката, но вероятно са доста повече, което допълнително ще натисне цените. 


 

FOREX (ФОРЕКС), АКЦИИ, ФЮЧЪРСИ

нагоре