Имоти, цени и прогнози – Прага и Бърно/Чехия 



Оказа се изключително трудно да се намерят какви да е цени на квадратен метър в Европа, или цените на жилищата по големи периоди от време, но донякъде с помощта на г-н К. Р. от Бърно и с помощ на моите търсения ще се опитам да нахвърлям една прогноза върху цените.

Чешкият статистически институт има информация за цените на имотите от 1998 г. насам, но подобно на България мисля, че това не са най-реалните цени, още повече това което виждам са не цени, а някакъв индекс, който както забелязах вече миналата година е подложен на изменения, благодарение на които имаме и известно повишение, освен това което вече се е случило в 2011 г. 



Това което може да видим е следното. Лихвените проценти от 2005 до последното тримесечие на 2008 г. се качват като, в момента са около нивата си от 2005 г. Тяхно ново дъно трябва да видим и около септември 2013 г. – март 2014 г. Лихвата която виждаме на графиката обаче, ще се качи минимум до 4,10 - 4.15 като, разбира се към настоящата и бъдещата лихва следва да се добавят всички такси и т.н. които банките в Чехия слагат при кредитиране. Това което е любопитно може би за уважаемите г-н. К. Р. е следното – лихвените проценти са спаднали до минималните си стойности, ако използваме някой математически модели които ползвахме и при изчисленията на евро-валутата. Тоест, от дъното си те ще имат поне 38,2 % покачване.  




Броя на ипотечните кредити все още спада, в сравнение с времето от преди започване на кризата.  . В началото на 2009 банките силно ограничават и утежняват критериите за отпускане на кредити и много от чешките банки все още имат доста лоши кредити, въпреки, че в един неотдавнашен доклад на се оказва, че са е много по-малка тежест в Чешката република, отколкото първоначално се смята. Почти с 50% по-добре.



Въпреки това и въпреки, че 2010 г. е сравнително обнадеждаваща за имотния пазар и е имало ръст на наемите през 2010-2011г. поне по това което виждам, аз очаквам още един спад дори да не е с големината на предишния, тъй като, следейки БВП на Чехия и от това което виждам забелязвам следното – Чехия има по-добри показатели от средните за Европа в своя растеж до 2005 г., но след това тези показатели се свиват, като по време на дъното на кризата в края на 2008 и началото на 2009 г. растежа и стойностите на БВП се изравняват с тези в ЕС като цяло, след което отново надминават средните за Европа, но вече с много по-малка разлика отколкото периода до 2005 г., като в момента показателите отново се доближават до средно европейските. Всичко това ми говори следното – Чешката република се справя блестящо по време на растеж, но средно статистически по време на криза. 



Настъпилата от началото на месеца криза отново ще натисне и пазарът на имоти, макар и със закъснение. Въпреки това, не всичко е отрицателен и има някой много положителни неща за Чехия, в това число завидна позиция имат сравнително малката задлъжнялост, силна банкова система и донякъде това, че Чехия не се присъедини към еврото. Силната чешка крона имаше и доста задържащ ефект върху имотите, но с нейното обезценяване е вероятно пазарът след първоначалното леко покачване отново да стагнира и да направи още едно движение на юг. Покачването на ДДС за някой стоки също няма да е положителен сигнал за имотите тъй като, то ще създаде не инфлация, а стагфлация, като от една страна ще качи цените на стоки (което вече явно се случва), но от друга ще оставя населението с по-малко пари. Всъщност има не малка вероятност Чехия да мине през една рецесия подобна на тази в 2008-2009 г. преди пазарът по-трайно да потегли на север. Фундаментално обаче Чешката република остава сред най-добре позиционирани страни в Централна и Източна Европа.



Въз основна на това очаквам следното – в 2012 продължаващ спад,  в 2013 – 0 или 2% растеж и от 2014 растеж.



Прага, средна цена на апартаменти 

От това което виждам, на графиките, забелязвам следното – В Прага, ако вземем за база апартаментите от 60 м2 дъно на пазара може да имаме – в края на май 2012 г., тоест още сега, но съм по-склонен да приема, че такова ще има февруари 2013 г. За по-големите жилища дъната са евентуално септември 2012 или юли 2013 г. В Прага цените е вероятно да се смъкнат до 3 979 000 (средна цена за апартамент), или до 3 770 000 чешки крони, максимум. 



Прага, апартаменти 60 м2

За апартаментите от 60 м2 като дъна са следните цени – Сегашното им дъно от 3 080 000, или по-вероятно ако в Чехия се развие спада който очаквам 2 910 000.



Бърно - апартаменти, средна цена 

За Бърно – дъното се очертава около декември 2012 г. При средна цена за апартаменти дъно се очертава на 2 448 000, а при апартаментите от 60 м2 цените вероятно ще спаднат до 2100 000 – 2 120 000  крони.



Бърно, апартаменти 60 м2

След слизане на цените до посочените нива и в двата града ще има покачване поне с около 38-39% 



Плюсове за Бърно са големия брой студенти в града, няколко инфраструктурни проекти реализирани последните няколко години, както и сравнително младото население в града. Големия брой детски градини училища и университети показва само потенциал и това, че градът поне в близките години и десетилетия няма да застарее като много други градове в Европа. Градът е и със силно диверсифицирана и равномерна икономика – индустриални предприятия и т.н.  



В Чехия има и силни предпочитания за собственост жилища. За тази преференция чехите са склонни да плащат повече, с което си обяснявам освен с добрата им икономика и това, че спадът в имотите там бе много по-малък отколкото в други страни в Европа. 



От това което виждам в Бърно средната заплата е 22,099 крони (1,706 BGN - 872.33 €), тоест съвсем малко по ниска от тази в Прага която е 23,171крони (1,788.91 BGN - 914.67 €). Разликата в цените на имотите обаче е драстична и за това смятат, че дори в Бърно да има спад в цените то той няма да е с този който би имало в Прага, въпреки, че точно в столицата до колкото прочитам имотите са в доста по-силен дефицит, поради липса на свободни площи. Наемите в Бърно вероятно също ще растат с по-бързи темпове от тези в Прага, като и получената доходност от тях ще е по-голяма, но не и преди да слязат с още 6-10%.  



FOREX (ФОРЕКС), АКЦИИ, ОПЦИИ, ФЮЧЪРСИ 

нагоре