Дисекция на имотния крах в Ирландия



Част от тезите на ирландския икономист Ронан Лайънс, професор по икономика в Оксфордския университет.

Няма икономика в света, която да е преминала през толкова остър спад на пазара на имоти, както в Ирландия.   Въпреки това сривовете в стойността на имотите не са нещо ново. За пример той дава цените на жилищата в центъра на Дъблин, където къщите са стрували средно 8 хил. паунда през 1791 г. За сравнение през 1849 г. те са се понижили до 500 паунда, или спад от 94%, пише той в специална презентация, публикувана на неговия сайт. Още по-красноречиво е движението на цените в друг голям европейски град – Амстердам. Той се позовава на индекса на цените на жилищата около амстердамския канал Херенграхт, който следи всички сделки с тях, сключвани от 17 в. насам. Между 1628 и 1972 г. те са отчели значителен ръст в номинално отношение. Въпреки това ако се вземе предвид и инфлацията, то цените остават почти без изменение за целия този период. Затова Лайънс казва, че е важно, когато формираме очакванията си за цените, да не се водим единствено от номиналните им стойности. В този смисъл, ако искаме да се предпазим от инфлацията, имотите може би не са толкова лош вариант. Ако разчитаме обаче на капиталова печалба, която да ни осигури старините, то те не са добра инвестиция. В примера не е включен сценарий, в който собственикът на имот в Амстердам го притежава и отдава под наем от началото на 17 в. досега. Примери за това има не само в холандската столица. Подобна е ситуацията и при бизнес имотите в Ню Йорк или жилищните имоти в Бостън, за които историческите данни чертаят сходна картина. В това отношение, както ирландските купувачи, така и много други по света, са разсъждавали коренно различно. Всички сме израснали с мисленето, че ако купиш имот и го запазиш достатъчно дълго време, то стойността му ще нарасне неколкократно. На пръв поглед данните за Ирландия потвърждават тази теза. Средната цена на жилище през 1975 г. там е била 10 хил. паунда, в сравнение с над 350 хил. евро през 2007 г. Въпреки това ситуацията е подобна на тази в Амстердам в случай, че се вземе предвид инфлацията. Ако към изчисленията се добави и спадът на цените след 2007 г., то тогава статистиката за цените е още по-негативна. Тези фактори трябва да се вземат предвид и когато формираме прогнозите си за бъдещото движение на цените. На базата на тези данни той смята, че цените в Ирландия може да достигнат отново нива от 350 хил. евро за жилища едва през 2060 г. „Това е невероятно депресиращо за онези, които имат ипотеки от периода на балона“, казва той.

Условия за балон

Как достигнахме до 2007 г., пита той, като си отговаря сам, че това е станало като сме изпълнили всички условия от наръчника „Балон и срив“. Той казва, че за тази ситуация принос имат изключително много хора на всички нива в държавата. Стигнало се е до недопустимата ситуация политически фигури да промотират един конкретен вид активи за покупка. Една от основните грешки в макроикономиката през последните десетилетия е, че парите нямат значение. Парите и финансовата система дори не присъстват като фактор в голяма част от макроикономиката, казва той. Какви са необходимите условия за балон? На първо място необходима е някаква благоприятна промяна. Това може да е смъртта на даден крал, ново правителство с нови разпоредби или в случая на Ирландия - преход от стагнацията в края на 90-те години към ръста, воден от износа след 2000 г. Това само по себе си генерира здравословна инерция. Бумът обаче се превръща в балон, когато цените се отклоняват от фундамента. Затова винаги са необходими лесни кредити. Ирландия на практика се е сдобила с възможност за неограничено кредитиране след като се присъединява към еврозоната. Въпреки това нужно е също и голямо предлагане на жилища, тъй като жилищният инвентар е сравнително стабилен и трудно се променя. За да се осигури това са необходими задружните усилия на много хора. Това също е станало факт в Ирландия чрез предоставянето на множество правителствени стимули за предприемачи и купувачи. Това е бил допълващият фактор, който е спомогнал балонът да повлече възможно повече хора по цялата верига. 

Фундаментални фактори
 
Въпреки всички тези фактори малцина са успели да видят задаващия се крах на пазара. Той се позовава на проучване, според което дори през 2007 г. повечето хора са очаквали цените да продължават да растат през следващите две години. По същия начин в момента повечето хора не виждат края на кризата. Според анкета от януари 2012 г. повечето хора смятат, че цените в Ирландия ще паднат с още 10% през тази година. Още по-впечатляващо е колко мрачни са очакванията в дългосрочен план. Едва един от шест души смята, че цените ще бъдат по-високи през 2017 г. в сравнение с днес. Това от своя страна е малко повече от дела на хората, които вярват, че цените ще бъдат с 35% по-ниски в края на същия период. Така че след като тази инерция се настани трайно в мисленето на участниците на пазара е много трудно да се разграничим от нея. В случая единственият фактор, който може да ни е от полза е ако не забравяме фундаменталните фактори при имотите. В икономиката не важи принципът „това, което се повишава трябва да падне“. Единственият принцип, който е в сила в икономиката, е принципът на предлагането и търсенето, казва Лаъйнс. Предлагането е сравнително фиксирано, особено в периода след кризата, когато никой вече няма стимул да строи нови имоти. В този смисъл, за да си отговорим докъде ще паднат цените, за да започнат да се покачват отново, необходимо е да се вгледаме в търсенето. Обикновено решаващ фактор за това са доходите, които могат да ни подскажат докъде ще достигнат цените. За пазара в Ирландия данните за съотношението цена/доход са от края на 80-те години на миналия век. Между 1988 г. и 1995 г. средната жилищна цена е била равна на 3,6 пъти годишния доход на домакинството. През 2006 г. съотношението е над два пъти по-високо „в полза“ на жилищните цени и то при положение, че доходите също са се покачили през същия период. Ако предположим, че цените е трябвало да отразяват нивото на дохода на базата на първоначалния период от края на 80-те години, то между 1975 г. до 2011 г. те пак биха се повишили, но до средни нива от около 175 хил. евро, в сравнение с реалния ръст от 375 хил. евро. Въпреки това съотношението е просто симптом, а не причина. Проф. Лайънс казва, че една от причините е вероятно присъединяването на Ирландия към еврозоната, при което лихвите по кредитите са се понижили наполовина. А банките отпускат кредити на базата на възможността на получателя да изплаща ипотечните вноски, а не просто на база на неговите доходи.

"Условен наем"

При все това доходите не са показателни когато се преценява цената на един имот. Това, което има значение са всъщност удобствата и средата, с които имотът се характеризира, които най-точно определят неговата основна функция – инфраструктура, паркове, училища, гледка, качество и т. н. Всички те определят т. нар. „условен наем“ от един имот, който е изключително важен показател за целия БВП на една икономика, в която по-голямата част от населението са собственици на имоти, казва той. Това е факторът, който изчислява наемът, който собствениците условно плащат на себе си за това, че ползват жилището. Този наем се различава на базата на всички гореспоменати удобства. Затова всъщност по-важно е съотношението между наема и цената. За тази цел собствениците трябва да разсъждават като инвеститори. Имот, който се отдава за 800 евро на месец има годишна наемна стойност от близо 10 хил. евро. Ако знаете, че този имот носи годишен дивиденд от 10 хил. евро за каква цел и как бихте го купили? Ако разполагате с капитал, бихте го сравнили с доходността от банковата лихва. Ако ползвате заемен капитал – то за сравнение бихте ползвали цената на кредита, казва той. По време на „здрав“ пазар реалното изражение на цените е равностойността на около 15 пъти годишната наемна доходност. По този начин доходността може да се сравни с лихвените нива. В Ирландия графиката на двата показателя е почти идентична от края на 70-те години до 2011 г., като за периода и двете са се понижили. Правят впечатление единствено някои изключения в продължение на няколко години, когато лихвите са падали много по-бързо от доходността. Такъв е периодът след присъединяването на страната към еврозоната през 2002 г. 

Вероятно истинските щети на пазара на имоти бяха нанесени след въвеждането на еврото, когато лихвите паднаха значително и се задържаха ниски за продължителен период от време. Това подлъга пазара да вярва, че доходност от 3-4% от имотите е адекватна.

нагоре