Норвежкият имотен балон – все по-често сравняван с испанския



Норвегия, която избра да остане извън Европейския съюз и еврозоната, се радва на стабилна икономика и бум на имотния пазар – но може да се окаже на опасния път, който извървяха Испания и Ирландия, смятат икономисти и скорошни анализи, цитирани от CNBC.

Норвежкият имотен сектор, който отчита скок в цените от близо 30% от 2006 година насам, може да свръши по същия начин по който имотните балони на ред места по света, от САЩ и Япония, до Испания и Ирландия, пишат в анализ от Bank of New York Mellon. Всъщност ръстовете на норвежкия имотен пазар са толкова солидни, че дори Федералния резерв на Сан Франциско написа анализ през юни по въпроса, в който се правеше паралел между периода предхождащ жилищната криза в САЩ и „ирационално помпащия се балон“ в Норвегия в момента. Написан от съветника на Норвежката централна банка, Мариус Юргилас и от старши икономиста на Федералния резерв на Сан Франциско Кевин Лансинг, докладът сочи, че цените на норвежките имоти в момента са на 125% от историческото им съотношение цена/доходи и 170% от историческото им съотношение цена/наеми, цели 50% над последния голям пик отпреди 20 години. Цените продължават да растат значимо, като асоциацията на имотните брокери в Норвегия отчете ръст от 8,1% на годишна база през август.

Някой в Норвегия забелязва ли?

Въпреки че норвежката централна банка предупреди за дългосрочния риск за икономиката от растящите цени на имотите, тя държи основния лихвен процент на 1,5% и даде индикация, че ще го задържи там поне до пролетта на 2013. Банката се въздържа от коментари по отношение на имотния си пазар. Нийл Мелър от BNY Mellon казва, че норвежката централна банка пренебрегва неудържимия ръст на цените на имотния пазар, като е фокусирала монетарната си политика изцяло върху ниска и стабилна инфлация. „Като се фокусира изцяло върху индексите за стоките и услугите, Norges Bank пропуска да се справи с някои притеснителни тенденции в сектор, чиято стабилност е жизнена за икономиката, като цяло“, казва той. „Ниските лихви, стабилната инфлация и бум в цените на активите са комбинация, която формира условия, където се трупа дълг при много високи темпове..“ Мелър сочи, че с нарастването на цените на имотите, расте и дългът на норвежките домакинства. 



В случая с Норвегия, съотношението дълг на домакинствата към доходите нарасна драматично през последното десетилетие и в момента е на 210%, далеч над съотношението в САЩ по времето, когато преживяхме пукането на имотния балон през 2007 (в САЩ съотношението бе 130%), казва Мелър. Норвежката централна банка отказва коментар, но Мелър настоява, че неспирното трупане на дълг не трябва да се подценява или отхвърля като проблем. „Балоните, които се формираха през последното десетилетие, в основата си се дължаха на факта, че властите страдаха от един и същ тип илюзия за ценова стабилност, макар и илюзията да бе формализирана с гоненето на определена инфлационна цел“, казва той.

Историята на опасния норвежки успех

Робърт Шилър, професорът по икономика от университета Йейл, който е един от създателите на водещия индекс за цените на жилищата в САЩ - S&P/Case-Shiller, коментира, че „е време норвежкото правителство да започне да се притеснява“. „Има причина да се очаква неприятен край на този балон в Норвегия. Това е нещото, което им казах“, заяви Шилър пред  CNBC, във връзка с презентации, които направи в скандинавските столици – Осло, Стокхолм и Копенхаген през януари, при които предупреди властите за пукането на жилищния балон. Вместо да се поучи от Испания, където цените растяха от 2004 до 2008, преди балонът да се пукне оставяйки не само призрачни имоти и цели градчета-призраци, но и банки, пълни с лоши кредити, Норвегия оставя икономическият й успех да я главозамае, твърди Шилър. „Подозрението ми е, че норвежците са инфектирани от историята на успеха на собствената си страна и ръстът в цените на имотите им изглежда оправдан“, казва той. „Те се чувстват самодоволни по отношение на Европа и кризата там. Те не се присъединиха към ЕС, да не говорим за еврозоната. Не им се налага да спасяват безотговорни страни от Юга. Имат си петрола от Северно море. Имат ниска безработица. Накратко, правят всичко правилно, и много хора искат да отидат в Норвегия“.  Шилър обаче сочи, че има парадокс в норвежката история с успеха. „Норвегия е последната страна, където бихте очаквали да се появи имотен балон, поне не рационален балон, тъй като има толкова много свободна земя. Ако цените на имотите са повишат, би трябвало да има подходящ отговор с предлагането, нови строежи, които да понижат цените, освен ако няма политически или градоустройствен проблем. Но дори и политическите проблеми не траят вечно“, казва той.

В крайна сметка има и призиви за затягане на политика и вдигане на лихвите. През август, когато кредитите на домакинствата нараснаха със 7,2%, най-високият темп от февруари насам, финансовият министър Сигньорн Йонсен призова за затягане на стандартите на кредитиране, а асоциацията на брокерите поиска по-високи лихви по кредитите. Мелър цитира пасаж от доклада на Федералния резерв на Сан Франциско за Норвегия, който казва:

„Историята ни учи, че епизоди на трайна скоростна експанзия, комбинирана с бум в цените на активите винаги бива последвана от период на финансов стрес...Времето ще даде отговор на въпроса дали нещата ще се окажат различни за норвежкия жилищен пазар“

нагоре