|
|
Имотите в Швеция – покачване най-много до 2015 г.
07.10.13 23:58
Автор: Р. Караджов
|
|
|
Имотите в Швеция – покачване най-много до 2015 г.
Статия върху растежа на имотите в Шевеция ме накара да погледна ситуацията с пазара там. Въпреки, че повечето апокалиптици предвиждаха спукване на имотния балон в страната още в 2008-2010 г. такова все още няма. От 2009 г. насам цените растат (цените на апартаментите в страната са скочили с 11% за последните 12 месеца). Има обаче едно но - вече и по мое мнение голямата част от покачването е изконсумирана и между 2014 и най-късно 2015 г. очаквам започване на корекция, като по-вероятно е спада да започне около 2015 г. Няма да се спирам подробно на фундаментални фактори за спиране на цените, но ще спомена някои и не съм съгласен, че ниво на подкрепа за цените, играят държавно регулираните наеми както е според статията на Wall Street Journal и според правителствен доклад на шведското правителство. Напротив, логичното според мен, е те да играят роля на спирачка пред покачването.
Сила обаче му дават много ниските ипотечни лихви (Swedbank AB - 2.94%) и най-вече недостатъчното строителство в Швеция и Норвегия, защото и двата пазара следва да се разглеждат комплексно. Заемите за домове в същото време подхранват и рекордни дългове на домакинствата в Швеция като средното ниво е около 174%, много над нивата от началото на имотната криза в 1989 година. Според един доклад на МВФ, при сегашните темпове на амортизация, шведските домакинства ще трябва да изплащат около 140 години средно ипотечните си кредити. Тази цифра според мен е силно завишена, но дори 1/3 от нея е достатъчно сериозно число. Спада на лихвените проценти от 7 % на 3 %, отчасти се дължи на ожесточената конкуренция между институциите за жилищно кредитиране, банки и други. Жилищните кредити са вече почти 50% от БВП. Друг стимул за покачването са и намалените в 2004 година данъци върху жилищата. В момента около 65% от шведите живеят в собствени или ипотекирани жилища за разлика от преди години когато този процент е бил около 35%. Един от най-големите стимули за покачване обаче са...... руснаците. Цените в Швеция са високи, но не и по някои руски стандарти, а предвид сигурността, не малко заможни руснаци са се насочили отдавна към тази спокойна държава. В момента около 8% от населението на Швеция е на опашка, за нов апартамент и преместване, със средно време на изчакване на 10 години. Законите са силно про-наемателски и се контролират стриктно както от държавата така и от сдружения. Безработицата в Швеция е около 8.5%, а инфлацията остава по-ниска от заложената и около 0.3% за 2013 г. Увеличението на жилищните кредити и цените на жилищата в Швеция, в продължение на много години, е едно от най-стръмните в света. След малкия спад в 2010 и 2011 г. шведския пазар на имоти отбелязва наваксване, но следва да се има предвид рязкото забавяне на икономическия растеж.
Индекс на цените на имотите в Швеция
Разходите по сделката, в Швеция са сравнително ниски и в границите от 7.26% до 9.26%. Купувачът заплаща държавна такса (4.25%) и такса за регистрация SEK825. Продавачът плаща такса на агенцията за недвижими имоти (3% - 5%). Когато купувачът и продавачът постигнат споразумение, бившата заплаща депозит в диапазон от 2% до 11% от продажната цена. В момента се отпуска ипотеки върху 85 % от стойността на имота. Според 55 % от шведите цените на жилищата ще повишават през следващата година, а 17% са заявили, че очакват спад. Според мен и да видим още покачване, то няма да е вече повече от още 11-16%, а от 2015 г. ще последва корекция.
|
|
