НЕДВИЖИМИ ИМОТИ, АПАРТАМЕНТИ, КЪЩИ, ВИЛИ, ПАРЦЕЛИ, Real Estates in the Varna, Bulgaria, Недвижимости в Болгарии от строителей и риэлторов

 

 
Рейтинг: 3.00
(1218)
НЕДВИЖИМИ ИМОТИ
About us
Varna city


Apartments / Апартаменти Публикации за имоти Welcome to Bulgaria

Публикации за имоти / Как да продавате имот

Как да продавате имот
06.06.16 20:53

Автор: Р. Караджов и използвани източници от stefanovinvest.com и zaimotite.bg
Как да продавате имот



Преди да влезете в битка за крайната цена, трябва да сте дали шанс на сделката с имота да се случи


Не е нужно да сте професионален търговец, за да се възползвате от някои похвати и да постигнете крайната цел – продажба на оптимална пазарна цена.

Някои продавачи имат погрешното схващане, че ако използват твърдия си характер още при запознанството с потенциален купувач, това ще им помогне в преговорите. Всъщност е обратното – позитивното отношение често е причина един продавач да представи и защити качествата на своя имот, заради които определената за него цена си струва.

Цената на имота

Ако първоначално имотът се представи на пазара с много по-висока от реалната му цена, често крайната сума, която се плаща от купувача, е по-ниска дори от пазарната му оценка. Следователно е по-добре да се обяви близка до крайната цена, която да се защитава, вместо да се обявява висока от която да се сваля. Така е вярно, че ще отблъснете част от купувачите за които е гордост да обявят пред приятелите си, че са свалили цената с цели .... евро, но още с обявата си на пазара има шанс да привлечете повече купувачи ако давате близка или цената която искате вие. Правилното определяне на цената на имота няма да доведе до по-висока сума по сделката, но е защитна стъпка, която да предпази продавача от неизгодна сделка или излишно губене на време с клиенти. Политиката на супермаркетите за цените е известна - 4,99 продава по-добре от 5,00. Този трик въпреки, че е широко известен на почти всички действа безотказно в 95% от хората. Някои брокери използват същия метод, за да продадат по-скъп имот и имат доста добър успех. € 64,999 е по-добре от € 65,000.

Кой да продава имота?

За предпочитане е да си вземете за брокер жена. Статистиката показва, че жените продават повече имоти от мъжете като цяло. Хората като цяло просто имат повече доверие на жените, особено ако не изглеждат прекалено крещящо или супер делово, но и не са със смачкан вид – макар да има изключения, особено при скъпите имоти. Не е случайно, че в много военни бази гласовите съобщения за персонала и личния състав са женски. Женските гласове действат не така стресиращо дори при шокиращи съобщения. Мотивирайте брокера с добра комисионна, в противен случай имотът ви ще остане в дъното на класациите му, дори да е страхотен (много често само във вашите очи), срещу други имоти от които може да изкара много повече пари. А колкото повече стои непродаден имотът ви, толкова става по-съмнителен на купувачите и има риск да се наложи да сваляте цената. Изберете си брокер много внимателно, но ако веднъж му се доверите, оставете го да действа. Понякога избора на големите агенции с много офиси не е точно като при брокерите с акции, стокови фючърси и валути най-добрият избор. Те просто не може да се съсредоточат точно на вас, а сделките като продажби във верига супери или за бързо хранене, не са от най-добрите. В големите агенции и често се гонят месечни планове по продажби въпреки, че малко си го признават. Ако имотът ви има по-малък шанс от друг, за да се изпълни плана от брокера има шанс и да остане назад.

Обявата за имота

Ако все пак решите сами да рекламирате имота си, внимавайте как ще го опишете. Според проучвания думи като ''просторна гледка'' и ''луксозен'' носят повече бонус точки при продажба на имот отколкото ''уникален'' или ''добра инвестиция''. Все пак важното е да включите конкретни неща, а не да изпадате в патос и празно хвалене. При това под лукс хората разбират съвсем различни неща. За един това са нови шкафчета от ПДЧ, за друг писалище от времето на Луи V и от модерен италиански дизайнер на мебели. Вторият едва ли ще успее да вкара в цената на имота иначе скъпото си писалище, а първият понятието си за ''лукс''. Ако обърнете внимание, при този имот на снимката във Венеция, обзавеждането е съвсем отделно. Изображенията на имота са от значение. Начина, по който се маркетира един имот е от критично значение за неговата продажба, а снимките стоят в центъра на това. Ако представите вашия имот с ''любителски” снимки, рискувате част от потенциалните купувачи да не му обърнат внимание. Което ще доведе до по-малко огледи и съответно намаляване на шанса за продажба. Не позволявайте и на брокера, с когото работите, да прави сам снимките ако се съмнявате в него. Изискайте от него/нея да наеме професионален фотограф за сметка на комисионната, който да представи имота ви в най-добрата си светлина. Освен снимките, епохата в която живеем предлага и ред други иновации. Понякога т.нар. 3D Виртуалната реалност или умел клип, успяват да увеличи шанса за продажба с 50%.

Времето за продажба на имота

Има имоти които се продават и за ден, но това е рядко явление. Като правило дори в САЩ е, че един скъп или голям имот се продава за много повече време от един по-евтин. Средната величина на времето за което се продават скъпите имоти отвъд океана и то ако няма криза е около 1 година. В някои случаи и повече.



Локация на имота

Говорил съм вече за пешеходни зони, училища, детски градини, молове, близост на магазини, паркове дори гробища. Всъщност ако имотът ви се пада в пешеходна зона, колкото и да ви обясняват, че няма как да се стигне с кола до входната врата, това е плюс. Например, броят на кафенетата около дома ви са право пропорционални на цената му. Въпреки, че много купувачи не избират оживени райони (много от тях говорят за спокойствие) ако искат спокойствие, те въобще няма да дойдат на оглед. Наличието на дървета на улицата пред дома ви, със сигурност качва цената с още € 100 на м2. Липсата им, колкото и да е луксозна сграда е минус, въпреки, че над 99.99% от хората не забелязват и не обръщат внимание на подобни неща. Колкото са по-големи дърветата на улицата пред имота, толкова по-добре. Ако няма такива – особено ако имотът е скъп и луксозен може да озелените по някакъв начин, с големи саксии или нещо друго. Цената на озеленяването често не е особено висока, но ще качи цената ви. Друг изненадващ плюс може да е номера на улицата или името. Предпочитаните номера са 1, 3, 7 и 9. Името на улицата също е от значение. Имената с цветя или велики писатели и творци са плюс. Името на квартала също е от сериозно значение.

Първото впечатление е единственото впечатление на купувача на имоти

Ако нямате възможност за смяна на входната врата на къщата или апартамента или е скъпо, просто я боядисайте. Това качва шансовете за продажба на имота в достатъчен %, че да си струва.

Прекрачи ли прага на един имот, купувачът се фокусира главно върху лошите му страни затова при възможност ги избегнете или прикрийте

Малките поправки се отплащат; мащабните – не. Една стая може да бъде освежена с боядисване или просто с подмяна на пердета, дръжки на вратите и неща които не кой знае каква инвестиция, но придават на имота свеж вид. Цялостен ремонт ви гарантира солиден разход, но не е задължително купувачът да го оцени на същата стойност, която вие сте платили затова няма смисъл да го правите. По-скоро оставете на въображението му да се развихри какво би могъл да направи сам, вместо да оценява вашето старание. Без това много от купувачите още с нанасяне в ново жилище се заемат с ремонти. Оставете този разход за тях, защото има риск вашия да не се оцени и вкусовете ви да са съвсем различни.

Изкарайте своя дом от имота и дайте на купувача при възможност неутрално пространство! Едно от най-важните неща за продажба е да деперсонизирате имота си. Колкото повече неща в него говорят, че това е вашето пространство, толкова е по-малък шансът купувачът да си го представи някога като негово такова. Премахнете семейни снимки, сувенири, дрънкулки и други предмети, които пазите като спомени от някъде. Спомените ви не струват пари. Помислете дали има към кой да се обърнете и за преразпределение на обзавеждането, ако няма как да го изкарате. Един професионалист или просто човек с добър вкус ще ви помогне да го направите уютен, но и перспективен и за други хора.

Създайте усещане за свобода и пространство. Няма купувач на апартамент, които да не предпочита да има допълнително свободно пространство, което той или тя да използва по свое усмотрение. Затова, преди оглед – премахнете излишните вещи в гардероби и складови ниши. Ако не може да махнете всичко, поне го подредете или скрийте. Останалите, подредете добре, така, че да се създаде усещане едновременно за уют и широта.

Колкото повече светлина, толкова по-добре. След локацията, доброто осветление (естествена + изкуствена светлина) е почти винаги критерий дори да не се забелязва от купувачите. Дръпнете пердета, щоро и завеси, почистете прозорците, сменете (ако е нужно) лампионите, сложете по-силни крушки. Ако има нещо, което също пречи на директната слънчева светлина отвън или изкуствената вътре – премахнете го. Ако имотът ви изглежда светъл и приветлив, купувачите ще му дадат по-голям шанс.

Скрийте домашните обитатели, защото ако си мислите, че вашето рошаво кученце ще разтопи сърцето на потенциалния купувач и ще качи цената, ще останете разочаровани. Не всеки е любител на домашни любимци, дори напротив, възможно е у тях ще остане усещането за мръсен имот (колкото и да е чист), който не заслужава исканата цена.

Ако се чудите на коя стая да наблягате, направете го за банята. Качественият ремонт на баня ви носи 1,7 пъти възвръщаемост, а най-малко внимание трябва да отделяте на мазето и килерите. Не се престаравайте и с кухнята, просто се погрижете да е чиста и по възможност светла. Там почти всеки иска да внесе собствена атмосфера и вашата не е от голямо значение, стига да изглежда приветлива. Това особено се отнася за по-малките или по-евтини имоти.

При скъпите имоти може да е обратното и от една инвестиция в кухнята си възвърнете поне 85%, като ремонт за няколко хиляди може да ви предпази от оферта от купувач за 10 000 по-малко от исканата цена, когато кухнята е стара и неподдържана. Въпреки това обаче има голям риск да налетите на човек който няма да хареса вашия вкус и няма да оцени старанието ви. Най-бързите и ефективни начини за промяна в тази част от имота са пребоядисването и подмяна на прекалено стари уреди. 

Използвайте по-неутрален цвят боя за целия имот, нека купувачите виждат пред себе си едно бяло платно, на което имат свободата да си представят своите идеи и какви малки промени да направят, за да отговаря на техния стил на живот. Понякога обаче чисто белите жилищни площи може да изглеждат тягостно – особено ако имат чупки затова използвайте някакъв светъл, но много светъл цвят за основа. Много добре обаче си направете сметката дали ремонта ще си струва, дали ще си избие парите, дали ще задържи цената или ще я качи.

Като цяло, колкото по-малко форми, мебели, цветове има, толкова по-просторно изглежда имотът и толкова по-лесно ще е за купувача да си представи помещението по свой вкус. Купуването на прекалено скъпи електроуреди, тапицерии, тапети и мебели не е най-доброто решение за инвестиция. Освен, че има риск да не е по техен вкус, някои може да решат, че ще поискате по-висока цена в сравнение със сходни имоти от същия клас. Ако не сте правили непредвидени пристройки и не сте добавили стени в жилището, сте на прав път. В много случаи, дори при по-малки имоти, новите собственици искат сами да направят избора за това как да променят разпределението на имота. Широките отворени пространства са предпочитани от купувачите.
Боядисването също не е всесилен магьосник, защото то трябва да се прави не да качи цената (новият собственик най-вероятно ще пребоядиса така или иначе), а по-скоро за да я запази, за да няма жилището мърляв и износен вид. Частичното боядисване е по-лошо липсата на боядисване въобще. Или боядисайте всички стаи, стени и тавани или само изчистете и толкова. Замислете се за професионално почистване. Не струва скъпо, а ще се изплати. Ако продавате все пак кухнята с уредите, нека всичко работи. 

Независимо колко добре обзаведен е имотът, много често купувачът вече е направил своя извод за него, преди да прекрачи прага. Няма втори шанс за първо впечатление. Важно е да ги посрещнете така, че да има интерес.

Какво да не казвате

Никога не казвайте, че нямате бърза работа при продажбата, но и не казвайте, че бързате. Ако имате причина да продавате, заминавате в чужбина, развеждате се, болни сте, местите се, имате кредити или финансови затруднения и ви трябват пари, всички ще приемат това дори да ви правят тъжни физиономии като отчаян ход. Тяхната логика е, че желаете да се отървете от този дом колкото се може по-бързо.
 



Дир ID: 
Парола: Забравена парола
  Нов потребител

0.0829